Verjaring van eigendom door bezit

Regelmatig ontstaat tussen buren onderling of tussen inwoners en een gemeente een geschil over de vraag wie eigenaar is van een bepaald stuk grond. Het geschil over de eigendom van de grond ontstaat vaak pas op het moment dat de grond wordt overgedragen aan een andere partij. De werkelijkheid blijkt dan niet in overeenstemming te zijn met de grens die door het Kadaster is vastgesteld. Wanneer echter discussie bestaat over de eigendom van een stuk grond, kan het zomaar zijn dat de kadastrale grens niet overeenkomt met de juridische grens. Een stuk grond kan namelijk in eigendom worden verkregen doordat men de grond gedurende een aantal jaren in bezit heeft. Op grond van de wet kan op twee manieren door verjaring een stuk grond worden verkregen, namelijk verkrijgende verjaring (artikel 3:99 BW) en bevrijdende verjaring (artikel 3:105 BW).

Verkrijgende verjaring 

Aan de verkrijgende verjaring stelt de wet een aantal strenge vereisten:

• De gebruiker moet de grond in bezit hebben genomen, houderschap is niet voldoende;
• Deze bezitter dient te goeder trouw te zijn;
• Het bezit dient een onafgebroken termijn van tien jaar te hebben voortgeduurd.

Bezit van een goed houdt in dat over die grond feitelijk de macht wordt uitgeoefend. Inbezitneming is aan de orde als de grond duurzaam onbereikbaar is voor de eigenaar, bijvoorbeeld als de grond is afgebakend en de eigenaar de grond niet vrij kan betreden. Daarnaast is van belang of de grond een geheel vormt met het overige eigendom, bijvoorbeeld als de grond op dezelfde manier wordt gebruikt als het overige deel van de tuin, door plaatsing van planten en struiken. De handelingen op de grond moeten aldus ingrijpend van aard zijn.

De bezitter is te goeder trouw wanneer diegene niet wist of redelijkerwijs kon weten dat iemand anders eigenaar was van het stuk grond. Daarbij heeft de bezitter een zekere onderzoeksplicht. Bij registergoederen omvat deze verplichting ook onderzoek in de openbare registers. Als een bezitter door het bekijken van de openbare registers direct had kunnen weten dat hij niet de eigenaar was, dan is hij niet te goeder trouw.

Bevrijdende verjaring

Ook voor de bevrijdende verjaring stelt de wet strenge eisen. Het bezitsvereiste is hetzelfde als bij de verkrijgende verjaring. Voor bevrijdende verjaring hoeft echter geen sprake te zijn van goede trouw. Dit betekent dus dat iemand door bevrijdende verjaring eigenaar kan worden van een stuk grond, ook al wist men (of had men redelijkerwijs kunnen weten) dat iemand anders van het stuk grond eigenaar is. 
  
De verjaringstermijn voor bevrijdende verjaring is 20 jaar. De termijn van twintig jaar hoeft niet onafgebroken te zijn. Dit betekent dat alleen relevant is wie twintig jaar na het bezitsverlies door de eigenaar de bezitter is. Omdat eigendomsverlies door verjaring in dit geval het gevolg is van onrechtmatig handelen, kan de voormalig eigenaar onder omstandigheden een schadevergoeding vorderen.